Najem stanovanj je v Sloveniji vse bolj razširjen, zlasti v Ljubljani in na Obali, kjer turizem privablja številne goste iz tujine. Lastniki nepremičnin se pogosto znajdejo pred dilemo – ali stanovanje oddajati kratkoročno prek platform, kot sta Airbnb in Booking, ali dolgoročno enemu najemniku. Obe možnosti prinašata določene prednosti, hkrati pa tudi stroške, davke in obveznosti, ki se med seboj precej razlikujejo.
Kratkoročno oddajanje in registracija dejavnosti
Če se lastnik odloči za kratkoročno oddajanje turistom, mora najprej registrirati dejavnost. To lahko stori na dva načina: kot sobodajalec ali prek samostojnega podjetnika (s. p.). Sobodajalec lahko dejavnost opravlja do pet mesecev letno in oddaja največ 15 ležišč, zato je ta oblika primerna za posameznike, ki oddajajo le eno stanovanje.
Pri prihodkih do 12.500 evrov na leto je davčna osnova le 20 % prihodkov, od katerih se plača 20-odstotni davek – to pomeni skupno 4 % vseh prihodkov. Nad tem zneskom se davčna osnova poveča na 60 %, pri prihodkih nad 50.000 evrov pa se normirani odhodki ne priznajo več. Če prihodki presežejo 50.000 evrov, mora sobodajalec pridobiti identifikacijsko številko za DDV in obračunavati davek.
Poleg tega je treba plačati 22-odstotni DDV na provizijo, ki jo zaračuna Airbnb (običajno med 14 in 20 % vrednosti rezervacije). Sobodajalec mora pobirati turistično takso, voditi knjigo gostov in imeti ustrezno označeno nastanitveno enoto.
Stroški in delo pri kratkoročnem najemu
Kratkoročno oddajanje zahteva več časa in angažmaja. Gostje se menjavajo vsakih nekaj dni, zato mora lastnik redno čistiti stanovanje, sprejemati goste, komunicirati z njimi, voditi račune in skrbeti za potrošni material. Če bi, denimo, oddajali stanovanje od maja do oktobra, bi po izračunih nepremičninskih strokovnjakov morali mesečno vložiti približno 14 ur svojega dela, kar predstavlja okoli 630 evrov lastnega vložka v petih mesecih.
Dodatno nastanejo stroški za čiščenje, vzdrževanje, pranje posteljnine, zamenjavo potrošnega materiala (okoli 200 evrov letno) in zavarovanje stanovanja, ki je dražje od običajnega – približno 220 do 300 evrov na leto. Ob tem mora sobodajalec plačevati še pavšalne prispevke za zavarovanje, ki skupaj znašajo okoli 423 evrov na leto.
Ker obratovalne stroške (voda, elektrika, ogrevanje) pri kratkoročnem najemu plačuje lastnik, lahko ti znašajo do 300 evrov mesečno v času sezone. Gostje so pogosto manj pozorni na porabo, kar povečuje nepredvidljivost teh stroškov.
Dobičkonosnost kratkoročnega najema
Na primeru dvosobnega stanovanja v Ljubljani, bu v poletnih mesecih lastnik letno zaslužil okoli 12.000 evrov. Po plačilu davkov, DDV-ja, prispevkov in osnovnih stroškov bi čisti zaslužek znašal nekaj manj kot 11.000 evrov. Na Obali, kjer so cene nekoliko višje in je sezona daljša, bi lastnik lahko zaslužil približno 16.000 evrov letno. Tudi tam pa je treba upoštevati davke, stroške zavarovanja, prispevke in delo, kar lahko neto prihodke občutno zmanjša.
Dolgoročno oddajanje – manj dela, manj tveganj
Pri dolgoročnem najemu je postopek preprostejši, saj registracija dejavnosti ni potrebna. Najemodajalec le sklene pisno pogodbo in mesečno prejema dogovorjeno najemnino. Obratovalne stroške in manjša popravila običajno plačuje najemnik, kar lastniku bistveno zmanjša obremenitev.
Največji strošek je davek na oddajanje premoženja v najem, ki znaša 25 % davčne osnove. Osnova predstavlja 90 % najemnine, razen če najemodajalec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja. Dodatno mora lastnik plačevati letno zavarovanje (okoli 170 evrov), vzdrževalna dela (v povprečju 833 evrov letno), NUSZ (okoli 60–70 evrov) in po potrebi davek na premoženje.
Če bi lastnik dvosobno stanovanje v Ljubljani oddajal dolgoročno, bi letni prihodki znašali 9.000 evrov, na Obali pa približno 10.000 evrov. Čeprav so prihodki manjši kot pri kratkoročnem najemu, je tveganje bistveno nižje, delo minimalno, prihodki pa stabilni in predvidljivi.
Kaj je torej bolj smiselno?
Kratkoročno oddajanje prek Airbnbja se lahko finančno bolj izplača v času visoke sezone in pri visoki zasedenosti, vendar zahteva veliko več dela, poznavanje zakonodaje in dodatne stroške. Dolgoročno oddajanje pa prinaša manj administracije, manj tveganj in več stabilnosti, kar je pogosto primernejše za tiste, ki se z nepremičninami ne ukvarjajo profesionalno.
Za večino lastnikov, ki oddajajo eno stanovanje, se dolgoročni najem dolgoročno izkaže kot varnejša in mirnejša izbira, medtem ko kratkoročni najem ostaja privlačen predvsem za tiste, ki imajo čas, voljo in željo po večjem, a tudi bolj tveganem zaslužku.
